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關於買賣不破租賃相關問題

依民法第425條規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍然繼續存在。」

簡單來說,民法第425條的規定意涵應為「所有權的移轉不破租賃」,這意思是說,如果先有租賃契約的成立,並且房客也搬進去居住,則屋主之後的所有權移轉(即房東將房子賣給他人)時,房客仍可繼續居住,其權益絲毫不受影響,此時,房客的房東自動更改為新的房屋所有權人。但是這個條款也是有所限制;依照同法425條第2項規定:「前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」如果所簽訂的租約是不定期租賃契約,或是五年以上的定期租賃契約而未經法院公證者,房客就不可以租賃契約訂約在前並以搬入居住為理由,而對抗新的房屋所有權人。因此,在以上兩種情形下,房客將處於不利的地位,這大概是修法時為了解決假租賃的情形而考慮周全之處。

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